Zillow pariază masiv pe Inteligența Artificială.
Pe măsură ce piața locuințelor stagnează, CEO-ul Zillow vede AI ca pe „un ingredient, mai degrabă decât o amenințare”, care poate ajuta compania să-și protejeze teritoriul și să reinventeze modul în care oamenii caută locuințe.
Acesta nu va fi un an de referință pentru aplicația imobiliară Zillow. „Descriem piața locuințelor ca balansându-se la fund”, a declarat CEO-ul Jeremy Wacksman în conversația noastră din această săptămână. Anul trecut a fost sumbru pentru piața imobiliară și se așteaptă ca lucrurile să se îmbunătățească doar marginal în 2026. (Dacă scăderea istorică a vânzărilor de locuințe din ianuarie este un indiciu, asta este chiar supraoptimist.) „Modul de a gândi despre asta este că s-au vândut 4,1 milioane de locuințe existente anul trecut – o piață normală este de 5,5 până la 6 milioane”, spune Wacksman. Se grăbește să adauge că Zillow în sine se descurcă mai bine decât industria imobiliară în ansamblu. Cu toate acestea, evaluarea sa reprezintă un sfert din maximul atins în 2021. La câteva ore după ce am vorbit, Wacksman a anunțat că veniturile Zillow au crescut în ultimul trimestru. Cu toate acestea, prețul acțiunilor Zillow a scăzut cu aproape 5% a doua zi.
Wacksman vede totuși un punct luminos – AI. Ca orice altă companie din lume, AI generativă prezintă atât o oportunitate, cât și un risc pentru afacerea Zillow. Wacksman preferă mult mai mult să se concentreze pe partea pozitivă. „Credem că AI este de fapt un ingredient, mai degrabă decât o amenințare”, a spus el în apelul privind câștigurile. „În ultimii doi ani, revoluția LLM ne-a deschis cu adevărat tuturor ochii asupra a ceea ce este posibil”, îmi spune el. Zillow integrează AI în fiecare aspect al afacerii sale, de la modul în care prezintă casele până la modul în care agenții își automatizează fluxul de lucru. Wacksman se minunează că, cu Gen AI, poți căuta „case lângă noua școală a copilului meu, cu o curte împrejmuită, sub 3.000 de dolari pe lună”. Pe de altă parte, clienții săi ar putea ajunge să facă aceleași interogări pe chatbot-urile operate de OpenAI și Google, iar Wacksman trebuie să-și dea seama cum să facă următorul lor pas un salt către Zillow.
În istoria sa de 20 de ani – Zillow a sărbătorit aniversarea săptămâna aceasta – compania a folosit întotdeauna AI. Wacksman, care s-a alăturat în 2009 și a devenit CEO în 2024, menționează că învățarea automată este motorul din spatele acelor „Zestimate” care evaluează valoarea unei case în orice moment. Zestimate-urile au devenit o senzație virală care a ajutat la transformarea aplicației într-una irezistibilă, iar site-uri precum Zillow Gone Wild – care este și o emisiune TV pe rețeaua HGTV – și-au construit o afacere în jurul evidențierii celor mai intrigante sau bizare listări. Mai recent, Zillow a cheltuit miliarde de dolari urmărind agresiv noi tehnologii. Un efort continuu este îmbunătățirea prezentării caselor de vânzare. O caracteristică numită SkyTour folosește o tehnologie AI numită Gaussian Splatting pentru a transforma filmările cu drone într-o redare 3D a proprietății. (Îmi place să tastez cuvintele „Gassian Splatting” și nu-mi vine să cred că o trupă indie nu a adoptat-o încă.) AI alimentează, de asemenea, o caracteristică din componenta Showcase a Zillow numită Virtual Staging, care oferă locuințelor mobilier care nu există cu adevărat.
Aici există un teren riscant: odată ce abandonezi autenticitatea unei fotografii reale, se pune întrebarea dacă vezi de fapt o reprezentare demnă de încredere a proprietății. „Este important ca atât cumpărătorul, cât și vânzătorul să înțeleagă linia dintre Virtual Staging și realitatea unei fotografii”, spune Wacksman. „O imagine pusă în scenă virtual trebuie să fie clar marcată cu filigran și dezvăluită.” El spune că are încredere că profesioniștii licențiați se vor supune regulilor, dar pe măsură ce AI devine dominantă, „trebuie să evoluăm acele reguli”, spune el. În prezent, Zillow estimează că doar un procent de o singură cifră dintre utilizatorii săi profită de aceste funcții de afișare exotice.
Deosebit de dezamăgitoare este o incursiune numită Zillow Immerse, care rulează pe Apple Vision Pro. La lansarea din februarie 2024, Zillow a numit-o „viitorul tururilor de case”. Rețineți că nu pretinde că este viitorul apropiat. „Acea platformă nu a ajuns încă la o importanță largă a consumatorilor”, spune Wacksman despre inovația cu performanțe slabe a Apple. „Cred că VR și AR vor veni.”
Zillow se află pe un teren mai solid folosind AI pentru a face propria forță de muncă mai productivă. „Ne ajută să ne facem treaba mai bine”, spune Wacksman, care adaugă că programatorii produc mai mult cod, sarcinile de asistență pentru clienți au fost automatizate, iar echipele de proiectare au scurtat termenele pentru implementarea de noi produse. Drept urmare, spune el, Zillow a reușit să mențină efectivele „relativ plate”. (Zillow a redus recent unele locuri de muncă, dar Wacksman spune că a implicat „o mână de oameni care nu au îndeplinit un prag de performanță”.)
Cu toate acestea, esența afacerii Zillow implică căutarea de locuințe, iar acolo compania poate fi vulnerabilă. Problema pentru Zillow și concurenții săi este că listările imobiliare sunt, în general, informații publice. (Nu voi intra în litigii complicate în curs de desfășurare – inclusiv procese în care este implicat Zillow – cu privire la modul în care sunt tratate listările private.) Este suficient de greu pentru Zillow să rămână în fața rivalilor. Dar, pe măsură ce utilizatorii folosesc din ce în ce mai mult chatbot-uri ca front end pentru tot felul de informații, trebuie să-și facă griji că clienții își ocolesc aplicația și merg direct la LLM-urile mari. Zillow a făcut o mișcare pentru a rămâne în fața acestei potențiale schimbări, devenind una dintre primele platforme terțe care s-au integrat cu platforma OpenAI. Dar, când am folosit chatbot-ul pentru a vedea case de vânzare într-un oraș din vestul Massachusetts, a fost nevoie de câteva încercări până când a apărut un link pentru a activa aplicația Zillow. Fără acea activare, linkurile către case de vânzare au fost distribuite, aparent aleatoriu, între Zillow și concurenții Homes.com, Realtor.com și așa mai departe. OpenAI este circumspect cu privire la ceea ce va face cu noua sa putere: „Este încă devreme și continuăm să învățăm”, a spus purtătorul de cuvânt Niko Felix despre modul în care compania își gestionează aplicațiile. Ceea ce nu este tocmai același lucru cu a spune „dezvoltatorii noștri pot fi 100% siguri că nu vom concura niciodată cu ei”.
Chiar mai înfricoșător pentru Zillow este o mișcare recentă a celui mai mare hyperscaler dintre toate – Google. Lucrând cu o companie de analiză imobiliară numită HouseCanary, gigantul căutării și AI a experimentat în mai multe orașe punerea listărilor de locuințe alături de anunțurile agenților imobiliari Google în căutare. Fă clic pe link și Google afișează propria punere în scenă în stil Zillow, cu informații critice însoțitoare, cum ar fi suprafața și galeriile foto – precum și un link pentru a programa o vizionare cu un agent imobiliar care face publicitate pe Google. Un purtător de cuvânt al Google spune că este o extindere a anunțurilor existente pentru agenții imobiliari, completată cu informații noi pentru a le face mai utile. Dacă testul funcționează, este ușor de imaginat că Google ar putea aduce într-o zi aceleași date produselor AI precum Gemini. (Google spune că experimentul nu a implicat Gemini și în prezent nu rulează reclame pe modelul AI.) Prevăzut, experimentul Google a dus la încă o scădere a prețului acțiunilor Zillow. De asemenea, a generat speculații că Google ar putea cumpăra Zillow.
Wacksman pare ciudat de optimist cu privire la behemotul de aproape 4 trilioane de dolari care-i urmărește afacerea, respingând experimentul Google ca pe o altă modalitate pentru companie de a obține mai multe priviri și, astfel, de a crește veniturile din publicitate. „Sigur, s-ar putea să obțină mai mulți dolari marginali din publicitate”, spune el. „Dar când cumpărătorii și vânzătorii doresc să găsească un site imobiliar pe care să-l folosească pentru tranzacție, ne găsesc pe noi și de aceea o mare parte din traficul nostru vine direct la noi. Odată ce doriți să consumați o listare de tur virtual, odată ce doriți să obțineți preaprobarea, odată ce doriți să începeți să trimiteți mesaje cu agenții imobiliari, aveți nevoie cu adevărat de o experiență cu adevărat profundă, integrată.”
Wacksman crede că, chiar și într-o epocă condusă de AI, atingerea sa umană, bazată pe parteneriatele sale cu agențiile imobiliare locale, va menține Zillow pe linia de plutire pentru următorii 20 de ani. „În mod ideal, vă vom ajuta să utilizați aplicația Zillow pentru tot ceea ce ține de tranzacția imobiliară”, explică el. Această evaluare ar putea subestima cât de multă schimbare este în curs. Poate că agenții AI nu vor înlocui agenții imobiliari din carne și oase. Dar pare probabil ca paradigma aplicației – casa pe care este construit Zillow, ca să spunem așa – va fi în cele din urmă înlocuită de un fel de super-factotum omniscient centrat pe AI, probabil alimentat de giganți corporativi precum Google. Modul în care servicii precum Zillow își găsesc drumul în acea paradigmă este departe de a fi sigur. Deocamdată, rezultatul ideal al lui Wacksman este mai prozaic: „Poate vom determina mai mulți oameni să se mute din nou”, spune el.
Aceasta este o ediție a newsletter-ului Backchannel al lui Steven Levy. Citiți newsletterele anterioare aici.